| 流程： 审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确本公司收定性质并完善手续→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口。 审查房屋权属→ 首先，查看房产证上的产权人与权利人身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，应要求出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 了解房屋使用状况→ 首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。 实地查看房屋质量→ 向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。 明确本公司收定性质→ 弄清委托人是买、卖、租、托中的哪一种情况，是委托本公司代办或是居间，是特别委托或是一般委托，对方是代办人或是业主本人等。要明明白白地告之本公司操作程序、要求、收费标准。区别情况签订不同性质的合同。所收对方资料均需清单列明，一式两分，委托方与本公司各执一份。本公司连同合同归倦入档。 上下家当面谈合同→ 在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止客户怀疑借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与本公司业务员个人签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受本公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由本公司越俎代庖， 结清水表帐单→ 市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。 告知电表状况→ 按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。 协助燃气过户→ 按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。 结清电话费→ 有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。 迁移户口→ 买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。 |